Mieszkania TBS - jak działa ich najem?

Ubiegasz się o mieszkanie TBS? W tym artykule przedstawiamy kryteria, jakie trzeba spełnić, aby otrzymać mieszkanie z TBSu. Na czym polega ich najem, co to jest opłata partycypacyjna oraz jak prawidłowo ubezpieczyć swój dobytek?

Mieszkanie TBS - co to?

Dowiadujesz się, że nie możesz skorzystać z mieszkania komunalnego, ale przysługuje Ci mieszkanie TBS. Czym ono właściwie jest? Po pierwsze, TBS to Towarzystwo Budownictwa Społecznego. Są swego rodzaju spółdzielniami działającymi non-profit, które budują ekonomiczne mieszkania przeznaczone wyłącznie na wynajem dla osób fizycznych, które spełniają ustanowione kryteria dochodowe.

Budowane przez TBS mieszkania przeznaczone są dla osób, które mają za duże dochody, aby otrzymać mieszkanie komunalne, ale jednocześnie zbyt niskie, aby wynająć mieszkanie od prywatnej osoby, czy wziąć na nie kredyt. Dlaczego są tanie? TBS korzysta ze specjalnych środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, z którego to ma dostęp do środków Banku Gospodarstwa Krajowego. Ponadto, gminy lub miasta udostępniają pod budowę lokalne grunty, a czasami przeznaczają i własny wkład finansowy w budowę tego typu mieszkań.

Partycypacja TBS - czym ona jest?

Towarzystwo Budownictwa Społecznego zaciąga kredyt na budowę mieszkań. Przed podpisaniem umowy najmu takiego mieszkania, możemy spotkać się z czymś takim, jak partycypacja. TBS wtedy żąda od nas opłaty, która zazwyczaj wynosi pomiędzy 10% - 30% kosztów budowy mieszkania.

Jak ją obliczyć? Załóżmy, że nasz lokal TBS będzie zlokalizowany w Kętrzynie, powierzchnia wynosi 38m², a jego wartość szacowana jest na 160 000 PLN. Wysokość partycypacji mieszkania wynosi najczęściej 15%, czyli przy podpisaniu umowy najmu lokalu będziemy musieli wpłacić 24 000 PLN. 

Niekiedy TBS może dodatkowo żądać od nas kaucji przy wprowadzeniu do mieszkania. Jednak czy to kaucja, czy opłata związana z partycypacją mieszkania jest zwracana obowiązkowo, gdy najemca wynajmuje mieszkanie dłużej niż rok.

Czynsz w mieszkaniu TBS - ile może wynosić?

Kredyty zaciągnięte na budowę tych mieszkań spłaca się w czynszu. W nim zarówno jest zawarty czynsz administracyjny, przeznaczony np. na pracę remontowe. W mieszkaniu TBS, wysokość czynszu nie może przekroczyć 5% wartości odtworzeniowej mieszkania w skali roku. Jak to rozumieć? Jeżeli mieszkanie jest warte 160 000 PLN, to w ciągu roku wysokość czynszu nie może być wyższa niż 8 000 PLN (nie więcej, niż 667 PLN miesięcznie). To nie oznacza, że w takiej wysokości będzie przyjęta kwota za czynsz – zawsze może być niższa.

Załóżmy, że próg ten ustalono na 5 000 PLN, więc wtedy aby wynajmujących było stać na życie i opłaty, czynsz miesięczny będzie wynosił około 415 PLN. Aby ubiegać się o takie mieszkanie, osoba fizyczna nie może mieć na własność żadnego lokalu mieszkalnego i spełniać kryterium dochodowe. Dokładnie określa je art. 30 ustawy z dnia 26 października 1995 roku o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Ponadto, regulacje w ustawie mówią, że od TBS mieszkania nie możemy kupić – tylko wynajmować je na zasadzie umowy najmu. 

Jak obliczyć właściciwe kryterium dochodowe i pozostałe warunki?

Duże znaczenie w jego obliczeniu będzie miało to, czy mieliśmy do czynienia z partycypacją mieszkania. W większości przypadków jest ona wymagana. Jeżeli dokonaliśmy takiej opłaty, dochód miesięczny nie może przekroczyć: 

Na stronach lokalnych TBSów możemy znaleźć już wyliczone przez fachowców kryteria dochodowe. Do wyliczenia takiego dochodu nie wlicza się świadczeń pomocy materialnej dla uczniów, dodatków dla sierot, jednorazowych zapomóg np. na urodzenie dziecka, dodatków na dziecko, pomocy dotyczącej dożywania, zasiłków z MOPSu, dodatków mieszkaniowych. Gdy chcemy wynająć od TBS mieszkanie, musimy wiedzieć, że są ustalone minimalne kryteria dotyczące powierzchni użytkowej mieszkania, przeznaczonej na 1 osobę (1 osoba – minimum 25m², 2 osoby - 32m², 3 osoby - 44m², 4 osoby - 52m², 5 osób - 63m², 6 osób - 69m²).

Ubezpieczenie mieszkania TBS - jak wygląda w praktyce

Jako, że nie jesteśmy właścicielami mieszkania, często złudnie myślimy, że całkowity obowiązek ubezpieczenia nieruchomości spoczywa na TBSie lub mieście/gminie. Tak, ale jest to ubezpieczenie częściowe. Właściciel takich mieszkań ubezpieczenia tylko i wyłącznie budynek. To w praktyce oznacza, że gdy wynajmujemy od TBS mieszkanie, nasza odpowiedzialność cywilna, czy ruchomości domowe nie są ubezpieczone.

Dobrym rozwiązaniem może być wykupienie oddzielnego ubezpieczenia mieszkania przez najemcę. Problem polega na tym, że gdy np. nasz sąsiad zaleje nam ścianę, to naprawa zostanie zrealizowana z polisy TBSu, ale gdy uszkodzeniu ulegnie np. nasza pralka, wtedy nie otrzymamy już rekompensaty od Ubezpieczyciela. Zachęcamy do skorzystania z naszej porównywarki ubezpieczenia mieszkania. Tam, decydując się na ubezpieczenie mieszkania TBS wystarczy ochroną objąć nasze ruchomości domowe, czyli np. sprzęt elektroniczny. 

Pomocne może okazać się np. ubezpieczenie OC w życiu prywatnym (jeżeli np. do zalania naszego sąsiada dojdzie z naszej winy, wtedy odszkodowanie wypłaci nasz Ubezpieczyciel) lub ubezpieczenie Assistance, które zapewni pomoc w postaci naprawy ubezpieczonego sprzętu przez fachowca. Gdyby pojawiły się problemy z doborem odpowiedniego wariantu, zachęcamy do kontaktu z naszą infolinią, która udzieli pomocy przy doborze zakresu ubezpieczenia.