Czym charakteryzuje się rachunek powierniczy otwarty i zamknięty? Na czym polega działanie rachunku escrow? Czy deweloper ma obowiązek założenia takiego rachunku i w jaki sposób zabezpiecza on środki finansowe nabywcy lokalu?
Rachunek escrow i jego rodzaje
Zanim dowiemy się, czym jest rachunek powierniczy, wypada zrozumieć czym jest escrow. Jest to rodzaj rachunku używanego do rozliczeń, który ma za zadanie zabezpieczyć środki finansowe w transakcji i ich przepływ pomiędzy stronami umowy. W ten sposób ogranicza się ryzyko i zapewnia gwarancję dla zbywcy i nabywcy, że jeżeli umowa zostanie zrealizowana terminowo i zgodnie z ustalonymi warunkami, wtedy środki mogą zostać wypłacone, ale tylko na określone cele w umowie.
Jeżeli chcemy pobrać środki z rachunku escrow, konieczne jest dostarczenie do banku faktury lub dokumentu potwierdzającego odbiór danej rzeczy, etapu. Wyróżnia się tutaj dwa rodzaje takich rachunków: powierniczy oraz zastrzeżony. Sam rachunek zastrzeżony posiada znacznie elastyczniejszą konstrukcję i nie ogranicza stron umowy jedynie do banku oraz powiernika. Bardziej restrykcyjne są rachunki powiernicze.
Rachunek powierniczy - deweloper i jego obowiązki
Ideą powstania takiego rachunku była ochrona interesów i środków finansowych nabywców nieruchomości, które są w trakcie budowania, czy nawet na etapie planowania. Większość mieszkań jest kupowana z pomocą kredytu hipotecznego, a otrzymanie go w sytuacji, której budowy nawet nie rozpoczęto niosło za sobą wielkie ryzyko dla banków, jak i nabywców. Utworzenie rachunku powierniczego spoczywa na każdym deweloperze zgodnie z zapisami ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, tzw. ustawy deweloperskiej.
Co ważne, rachunek powierniczy to forma lokaty, która w maksymalny sposób pozwala ograniczyć ryzyko utraty pieniędzy w trakcie realizacji inwestycji na wypadek jej nieukończenia lub bankructwa dewelopera. W ten sposób bank ma pod kontrolą warunkowe rozliczanie zobowiązań między kupującym a deweloperem. Po stronie nabywców obowiązkiem jest wpłacanie środków na rachunki powiernicze zgodnie z harmonogramem i wynegocjowaną ceną, natomiast deweloper otrzymuje do nich dostęp dopiero wtedy, gdy spełni warunki zawarte w umowie i terminowo wykona zaplanowane prace. Wyróżnia się ich dwa rodzaje: rachunek powierniczy otwarty i zamknięty.
Rachunek powierniczy otwarty - jak działa?
Jego działanie umożliwia deweloperom wypłacanie środków zgromadzonych w trakcie trwania prac budowlanych. Pieniądze otrzymują oni w transzach wraz z zakończeniem określonego etapu budowy w umowie. Kierownik budowy sprawdza, czy wszystkie prace zostały wykonane prawidłowo w odniesieniu do wytycznych zawartych w umowie, natomiast bank dokonuje rozliczenia za wybrany etap, przy czym może on skorzystać z pomocy rzeczoznawcy majątkowego, który sprawdzi rozliczone prace.
Transza nie może być niższa niż 10% całkowitych kosztów projektu i wyższa niż 25%, jednak szczegółowe warunki i tak ustala bank, w którym zakłada się rachunek powierniczy. Deweloper może go założyć w 3 różnych, dostępnych wariantach: bez dodatkowych zabezpieczeń, z gwarancją bankową lub gwarancją ubezpieczeniową. W przypadku tej pierwszej, gwarancja umożliwia nabywcy natychmiastowe odzyskanie środków zgromadzonych na rachunku powierniczym w przypadku odstąpienia od umowy z deweloperem lub ogłoszenia przez niego upadłości. Gwarancja ubezpieczeniowa działa w taki sam sposób, jednak za wypłatę środków odpowiada firma ubezpieczeniowa.
Drugi rodzaj, jakim jest rachunek powierniczy zamknięty nie umożliwia wypłaty jakichkolwiek środków w trakcie trwania inwestycji. Pieniądze trafią do dewelopera dopiero po zakończeniu wszystkich prac budowlanych i gdy przeniesie on własność nieruchomości na nabywcę, poprzez podpisanie aktu notarialnego. Wtedy środki zostają jednorazowo wypłacone. Ze względu na koszty, ta forma rachunku powierniczego jest rzadko stosowana. Nie muszą rachunku zakładać deweloperzy, którzy rozpoczęli budowę inwestycji przed 29 kwietnia 2012 roku.
Ubezpieczenie mieszkania jako forma zabezpieczenia
W trakcie trwania prac budowlanych zabezpieczają nas rachunki powiernicze, czy gwarancje. Jednak po podpisaniu aktu własności, odpowiedzialność finansowa za nasze mieszkanie spoczywa na nas. Gdy zdarzy się jakieś zjawisko naturalne (powódź, huragan, pożar), które uszkodzi nasze mieszkanie, bez odpowiedniego zabezpieczenia sami będziemy pokrywać straty finansowe. Warto zatem wykupić ubezpieczenie mieszkania, które w skali roku kosztuje już kilkudziesiąt złotych, a tym samym zabezpiecza naszą nieruchomość do sumy ubezpieczenia wynoszącej nawet kilkaset tysięcy złotych. W doborze odpowiedniego ubezpieczenia pomoże nasza infolinia, która doradzi na jaki zakres ochrony warto się zdecydować.
