Jakie obowiązki w stosunku do swoich Klientów ma deweloper? Czym jest rachunek powierniczy i prospekt informacyjny? Jak funkcjonują inwestycję deweloperskie oraz jakie są obowiązki i prawa dewelopera?
Deweloper - na czym polega jego działalność?
Poszukując definicji, kim są deweloperzy, powinniśmy sięgnąć do tzw. ustawy deweloperskiej, czyli ustawy z 2012 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Najprościej ujmując, deweloper to inwestor, który w ramach własnej działalności gospodarczej, na podstawie umowy deweloperskiej zobowiązuje się do ustanowienia prawa własności danego obiektu i przeniesienia go na nabywcę.
Takie osoby nie tylko budują domu lub mieszkania. Deweloperzy często zajmują się również budową budynków komercyjnych, jak np. biurowcowce, obiekty handlowe, czy przemysłowe. Firma może być działalnością jednoosobową lub przybrać charakter spółki osobowej lub kapitałowej, w której biuro dewelopera jest obsługiwane przez osoby zatrudnione.
Zobowiązania w stosunku do Klientów płynące z oferty deweloperskiej
Poza sprzedażą nieruchomości, obowiązkiem deweloperów jest uargumentowanie swojej wiarygodności. W tym celu powinien on przedstawić nabywcom prospekt informacyjny. Jest to dokument, z którego można się dowiedzieć, jakie inwestycje deweloperskie ostatnio były realizowane, czy przeciwko niemu nie są prowadzone żadne postępowania egzekucyjne, czy posiada prawomocne pozwolenie na budowę, w jakim stopniu zadłużył się na potrzeby zrealizowania inwestycji, jakie są numery działek, Ksiąg Wieczystych, planowany termin rozpoczęcia i zakończenia prac, dostępy do mediów, zakres i standard prac wykończeniowych, a także koszt 1m² powierzchni, czy liczba miejsc garażowych i postojowych.
Dzięki samemu prospektowi możemy się dowiedzieć, jaki plan zagospodarowania obowiązuje. Taki dokument zostaje przygotowany tylko dla domu lub mieszkania. Poza tym, ustawa deweloperska wprowadziła tzw. rachunek powierniczy, aby chronić najemców i nabywców na rynku pierwotnym przed niewywiązaniem się z umowy deweloperów. I tak w przypadku np. powstawania osiedla deweloperskiego, kontrolę nad rachunkiem przejmuje bank, a pieniądze z tego rachunku zostaną mu przekazane po zakończeniu realizacji inwestycji i przeniesieniu prawa własności na Klienta. Pieniądze moga być wypłacane również zgodnie z harmonogramem, który wydziela poszczególne etapy, a płatności za ich wykonanie i spełnienie warunków w umowie dotyczących zaplanowanych prac.
Deweloper i Klient - prawa i obowiązki
Kupujący ma prawo żądać od dewelopera rękojmi za wady fizyczne i prawne lokali. Reklamacje można zgłaszać przez 5 lat od odbioru mieszkania lub domu. Po podpisaniu protokołu odbioru mieszkania, deweloper ma 14 dni na uznanie wad, które zgłosimy na etapie sprawdzania mieszkania (może je uznać lub odrzucić z uzasadnieniem), a także 30 dni na ewentualne ich usunięcie. Każdego dewelopera możemy zweryfikować pod kątem rzetelności, np. sprawdzając go, czy jest zapisany do Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Innym sposobem jest sprawdzenie w Krajowym Rejestrze Dłużników, czy np. nie ma on długów.
Same inwestycje deweloperskie są formą działalności gospodarczej wykonywanej w sposób zorganizowany i ciągły, we własnym imieniu w celach zarobkowych, której przedmiotem jest realizacja przedsięwzięcia deweloperskiego. Kupujący ma prawo również zgodnie z art. 21 ustawy deweloperskiej uzyskać wgląd w dokumentacje związaną z inwestycją. To narzuca dodatkowe obowiązki na dewelopera, aby udostępnił on dodatkowo nabywcom lub najemcom projekt architektoniczno-budowlany, kopie odpisu z KRS i CEiDG, a także sprawozdanie finansowe za ostatnie lata działalności.
Ubezpieczenie mieszkania od dewelopera
Do momentu przekazania własności mieszkania Klientowi, po stronie dewelopera leży obowiązek ubezpieczenia inwestycji. Gdy nabywamy prawa własności do lokalu, obowiązek ten przechodzi na nas. Zachęcamy do skorzystania z naszej porównywarki ubezpieczeń, za pomocą której można obliczyć koszt ubezpieczenia mieszkania. Wystarczy kilka podstawowych informacji, aby poznać cenę ubezpieczenia, a także zakres, który na etapie kalkulacji możemy odpowiednio dostosować do własnych potrzeb. W razie trudności nasza infolinia służy pomocą.
