Czym są zależne i niezależne opłaty zarządcy nieruchomości? W jaki sposób można wypowiedzieć czynsz mieszkaniowy? Jak wyglądają poszczególne wydatki wchodzące w skład czynszu?
Czynsz administracyjny - z czego się składa?
Gdy mieszkamy w bloku, stajemy przed koniecznością ponoszenia opłat administracyjnych w postaci czynszu. Płacony jest na rzecz zarządcy nieruchomości, spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej. Wyróżnia się jego dwie kategorie opłat – czynsz niezależny od zarządcy nieruchomości i zależny.
Czynsz niezależny od zarządcy nieruchomości to nic innego jak świadczenia, na które spółdzielnia mieszkaniowa, wspólnota, czy prywatni właściciele nie mają wpływu. I tutaj należy uwzględnić wszelkie koszty eksploatacyjne nakładane przez zewnętrzne jednostki, jak np. Rada Gminy, Rada Miasta. Wśród tego rodzaju opłat możemy wyróżnić koszty związane z zużyciem wody i za kanalizację. Ich wysokość ustala gmina, a regulatorem cen jest Państwowe Gospodarstwo Wodne Wody Polskiej. W myśl tej zasady, ilość pobranej wody jest równoznaczna z ilością oddanych ścieków w gospodarstwie domowym. Zdarzają się sytuację, kiedy za określoną ilość metrów bieżących wody płacimy w czynszu, którą po upłynięciu pewnego okresu regulujemy np. dopłacając.
Niezależny czynsz administracyjny to również opłaty za ogrzewanie, które są dzielone na 2 części – stałe i zmienne. Jak obliczyć czynsz za mieszkanie w przypadku ogrzewania? Stały koszt jest obliczany na podstawie dostępnej powierzchni użytkowej lokalu, natomiast zmienny jest zależny od stopnia zużycia energii cieplnej. Kolejną konieczną opłatą jest kwota rachunków za energię elektryczną części wspólnych nieruchomości. Dotyczy ona klatek schodowych, parkingów podziemnych, piwnic, a także niektórych miejsc np. na zewnątrz budynków. Metodę rozliczenia ustala spółdzielnia. Zazwyczaj oblicza się udział w poszczególnych częściach nieruchomości na podstawie posiadanej powierzchni lokalu.
Jako opłatę czynszu niezależnego od zarządcy nieruchomości musimy uwzględnić również koszt wywozu śmieci. Sama opłata za wywóz jest ustalana w umowie pomiędzy spółdzielnią mieszkaniową, czy wspólnotą, a przedsiębiorstwem, które dokonuje odbioru odpadów. Jednak warto wiedzieć, że to gmina ustala maksymalne stawki za wywóz śmieci. Ostatnią opłatą niezależną jest podatek od nieruchomości, który jest płatny 4 razy w roku lub jednorazowo, gdy cała kwota nie przekracza 100 PLN.
Czynsz administracyjny - opłaty zależne
Do opłat, na które wpływ ma zarządca nieruchomości to koszty utrzymania budynków. Wspólnota, spółdzielnia mieszkaniowa dba o przestrzeń wspólną należącą do mieszkańców, czyli np. klatki schodowe, windy, korytarze, a także ściany nośne budynku, stropy, dachy. Np. na osiedlu strzeżonym, w czynsz mogą być wliczone koszty firmy ochroniarskiej, czy też serwisu i naprawy automatycznych bram wjazdowych. Same opłaty mogą dotyczyć też kosztów utrzymania pracowników spółdzielni, czy wspólnot. Są to np. wynagrodzenia dla zarządu, pracowników (złotych rączek, czy osób sprzątających okoliczny teren).
W czynsz administracyjny jest wliczone również ubezpieczenie posesji – szczególnie części wspólnych nieruchomości. Ochroną są objęte np. tylko elementy konstrukcyjne budynków. O ubezpieczenie mieszkania sami musza zadbać właściciele konkretnych lokali. Do tego typu wydatków zalicza się również koszty związane z obsługą prawną w razie jakichkolwiek sporów.
Remonty, czy naprawy usterek są bardzo często pokrywane z funduszu remontowego, który zakłada spółdzielnia mieszkaniowa, czy wspólnota. Może być on przeznaczone tylko u wyłącznie na cele remontowe, a każdy koszt należy udokumentować. Ponadto, fundusz remontowy nie jest obowiązkowy i regulowany przepisami. Ustala się go w drodze uchwały przez członków spółdzielni.
Czynsz mieszkaniowy - płatny przez najemców
Osoby, które wynajmują mieszkanie muszą płacić dla właścicieli nieruchomości czynsz za mieszkanie, czyli opłatę za najem nieruchomości. Jego wysokość ustalana jest w umowie najmu mieszkania. Nie stanowi on części czynszu administracyjnego – chyba, że został on uwzględniony w stawce najmu. Istnieje możliwość podwyższenia stawki czynszu w trakcie trwania umowy. Najczęściej dzieje się to na drodze wypowiedzenia stawki czynszu przez wynajmującego mieszkanie (po prostu wypowiada on nam umowę najmu i chcę w nowej podwyższyć czynsz). Wtedy musi zostać zachowany okres wypowiedzenia umowy najmu mieszkania.
Waloryzacja czynszu może odbyć się bez konieczności wypowiadania umowy, gdy zawiera ona odpowiednie zapisy. Gdy wzrastają ceny towarów i usług konsumpcyjnych, inflacja galopuje, właściciele mieszkań decydują się na zwiększenie tej stawki. Wszelkie kwestie prawne związane z waloryzacją czynszu określa ustawa o ochronie praw lokatorów, a także Kodeks Cywilny. O ile wypowiedzenie stawki czynszu musi być sporządzone na piśmie, o tyle w przypadku automatycznej podwyżki lokator ma prawo otrzymać uzasadnienie podwyżki czynszu lokalu użytkowego. Wtedy właściciel musi uargumentować podwyżkę w ciągu 14 dni. Zazwyczaj głównym argumentem jest wskaźnik inflacji.
