Kupując mieszkanie, czy to na rynku pierwotnym (nowe), czy na rynku wtórnym (używane), musimy pamiętać o tym, że stajemy się właścicielami nie tylko zakupionego mieszkania, ale również części wspólnych nieruchomości, w której znajduje się zakupione mieszkanie. Co to są te części wspólne nieruchomości?
Części wspólne - definicja
Jak zdefiniować części wspólne nieruchomości? Ustawa o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 roku zawiera definicję tego pojęcia. W ustawie zapisano, że nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Oznacza to, że tymi częściami wspólnymi będą: ściany nośne i zewnętrzne wraz z fundamentami budynku, dach, kominy, klatki schodowe, piwnice, pralnie, suszarnie, strychy, windy.
Część wspólna nieruchomości, tak samo jak w przypadku mieszkania należy do właściciela mieszkania w takim samym udziale procentowym, jaki przypada na posiadacza mieszkania w związku z wielkością posiadanego lokalu.
Tak więc jeżeli metraż naszego mieszkania stanowi np. 10% całości nieruchomości, to jesteśmy automatycznie właścicielami 10% wszystkich części wspólnych danego budynku. 10% dachu, klatki schodowej, korytarza, strychu należy do nas. W związku z tym wchodzimy też we wszystkie prawa i obowiązki wynikające z posiadania tych elementów.
Części wspólne nieruchomości, a wspólnoty mieszkaniowe?
Czy i w jaki sposób można więc ubezpieczyć ten udział w nieruchomości? Rozważając temat ubezpieczeń należy uwzględnić dwa rodzaje wspólnot mieszkaniowych. Ustawa o własności lokali rozróżnia wspólnoty małe (nie więcej niż 3 lokale) i duże (4 i więcej lokali). Na dużych wspólnotach ciążą różne obowiązki, w tym obowiązek powołania zarządu i przekazania zarządzania nieruchomością powołanemu zarządowi.
Najczęściej zajmują się tym odrębne, wyspecjalizowane firmy. Wśród działań ciążących na takim zarządzie należy również ubezpieczenie nieruchomości, a w zasadzie jej części wspólnych. W związku z tym właściciel mieszkania należącego do wspólnoty określonej ustawowo jako duża, nie musi martwić się ubezpieczeniem części wspólnych nieruchomości. Zrobi to za niego zarządca.
Inaczej wygląda kwestia tzw. „małej” wspólnoty. Część wspólna nieruchomości i sposób zarządzania nią określają przepisy Kodeksu Cywilnego. Każdy z właścicieli lokali w małej wspólnocie zobowiązany jest do dbania, pilnowania, sprzątania, naprawiania części wspólnych wchodzących w skład całej nieruchomości. Tu najczęściej musi dojść do wspólnego porozumienia w wykonywaniu określonych czynności. To samo dotyczy ubezpieczenia nieruchomości. Należy jednak zaznaczyć, że nie ma obowiązku ubezpieczenia lokalu, czy budynku. Jednak brak takiego ubezpieczenia może wiązać się z dużymi kosztami dla członków wspólnoty.
Części wspólne nieruchomości małej wspólnoty i ubezpieczenie
Są tu do wykorzystania dwa rozwiązania. Po pierwsze – można ubezpieczyć jedną polisą całość nieruchomości, a w zasadzie jej części wspólne, czyli ściany zewnętrzne, nośne, fundamenty, dach, piwnice, strych, korytarze, instalacje, klatki schodowe. Wtedy jeden z członków wspólnoty może być ubezpieczającym, a pozostali będą ubezpieczonymi. Koszt polisy powinien być pokryty solidarnie przez wszystkich członków wspólnoty.
Po drugie, w sytuacji, kiedy współwłaścicielom trudno dojść do porozumienia w kwestii ubezpieczenia, można ubezpieczyć tylko swoje mieszkanie wraz z częściami wspólnymi wchodzącymi w skład nieruchomości. Wówczas, ubezpieczony będzie lokal oraz części wspólne. Jak obliczyć części wspólne nieruchomości? Te części wspólne ubezpieczone będą w tym samym procencie, jaki przypada na dany lokal w odniesieniu do całego budynku. Inaczej rzecz ujmując: Jeśli nasz udział w nieruchomości wynosi 30%, to ubezpieczenie obejmować będzie 30% dachu, piwnicy, strychu i pozostałych części traktowanych jako wspólne.
W niektórych towarzystwach ubezpieczeniowych możliwe jest zastosowanie takiego rozwiązania. W trakcie rozmowy należy przekazać informację pośrednikowi o udziale w nieruchomości i chęci objęcia ochroną razem z mieszkaniem tych części wspólnych całej nieruchomości. Chodzi o wybór właściwej oferty. Suma ubezpieczenia (wartość mienia) powinna wówczas uwzględniać wartość samego lokalu oraz wartość części wspólnych – zgodnie z procentowym udziałem w nieruchomości.
