Odziedziczyłeś lub kupiłeś lokal? Masz mieszkanie do wynajęcia? W tym artykule wyjaśniamy, jak właściwie podejść do najmu i w jaki sposób zrobić to bezpiecznie i z głową!
Wynajem mieszkania - dlaczego to dobra forma zarobku?
Pandemia wpłynęła na to, że lokaty czy rachunki oszczędnościowe nie stanowią dobrej inwestycji ze względu na niskie oprocentowanie. Mieszkanie do wynajęcia może okazać się bardziej opłacalnym ulokowaniem środków na dłuższy okres, a tym samym jego wynajem zapewni nam dodatkowe źródło dochodu (zwłaszcza w okresie, kiedy ceny najmu są wysokie).
Zarówno wynajem na dłuższy okres, czy ten krótkoterminowy może zasilić nas budżet kwotą nawet kilku tysięcy (w zależności od lokalizacji naszego mieszkania). W tym artykule postaramy się przybliżyć możliwości, jakie niesie ze sobą posiadanie własnych czterech kątów, a także omówimy, jak wynająć mieszkanie i odpowiednio dobrać do nich lokatorów.
Lokalizacja mieszkania pod wynajem a jego właściwe przeznaczenie
Do rozważań na temat tego zagadnienia podejdziemy z punktu widzenia marketingowca. Postaramy się rozpatrzyć znaczenie naszego mieszkania do wynajęcia w kontekście najmu długoterminowego i krótkoterminowego. Jeżeli posiadamy lokal w centrum miasta, znacznie korzystniejsze może okazać się jego wynajęcie krótkoterminowe – dla turystów, przedstawicieli handlowych, czy osób, które przejeżdżają przez miasto.
Jeżeli posiadamy mieszkanie na obrzeżach, gdzie mieszkają głównie rodziny, ceny najmu są znacznie niższe. Tutaj może okazać się bardziej rozsądne wynajmowanie mieszkania długoterminowe parze bez dzieci, studentowi, czy kawalerowi/panience, która nie jest póki co w żadnym związku formalnym. Student zapewne będzie przebywał w nim przez okres studiów, a młoda para może starać się najpierw o znalezienie dobrej pracy, a następnie o kredyt na własny kąt - a to też może trwać kilka lat.
Zdarzają się sytuacje, kiedy w okolicach miejscowości realizowana jest jakaś inwestycja budowlana (np. budują obwodnicę). Wtedy firmy wygrywające takie przetargi interesuje wynajem mieszkania, zamiast skorzystanie z hotelu pracowniczego – a to dlatego, że jest to dla nich tańsza i lepsza alternatywa na zakwaterowanie pracowników (zwłaszcza, gdy możemy wystawić im fakturę). Wtedy w grę wchodzi również najem długoterminowy.
Standard wykończenia i wynajem mieszkania
Przybliżyliśmy sobie mniej więcej grupy docelowe i dopasowaliśmy osoby do określonych lokalizacji. Czynnikiem decydującym o przeznaczeniu mieszkania pod wynajem może być standard jego wykończenia. Lepszej klasy mieszkania są chętniej i bardziej pożądane przez turystów czy przedstawicieli firm, którzy w hotelach są przyzwyczajeni do wysokiej klasy pomieszczeń. Niższy standard wykończenia to niższa cena, a to może mieć kluczowe znaczenie dla studentów, czy młodych par.
Jeżeli wynajmujemy mieszkania np. na doby, musimy wyposażyć nasze mieszkanie w sztućce, naczynia, świeżą pościel czy zestaw podstawowych środków czystości. Nie powinno zabraknąć również kawy, czy herbaty dla najemców. Wynajmowanie mieszkania na krótszy okres wymaga od nas częstszej obsługi i przebywania w mieszkaniu, aby odpowiednio o nie zadbać. To my opłacamy czynsz, rachunki za media oraz je sprzątamy.
Najem długoterminowy wiąże się z tym, że czynsz i rachunki opłacają lokatorzy, tak samo jak dbają o jego czystość. Nie musimy zostawiać im w mieszkaniu nowych sztućców, talerzy, środków czystości i pościeli – zazwyczaj mają oni własne. Tym samym nasze mieszkanie pod wynajem wymaga mniejszej ingerencji z naszej strony.
Do mieszkania lepiej kupić gorszej klasy wyposażenie, a w kwestii sprzętu elektronicznego – bardziej uniwersalne i niezawodne. W przypadku najmu krótkoterminowego – najważniejsze będzie wygodne łóżko. W mieszkaniach nie powinno zabraknąć lodówki i pralki.
Dobra reklama to więcej chętnych - czyli lepszy najemca
Przed publikacją ogłoszenia w Internecie, nasze mieszkanie do wynajęcia trzeba wysprzątać. Zdjęcia wnętrza mieszkania najlepiej robić w ciągu dnia, kiedy jest dużo światła naturalnego. Ujęcia z szerokim kątem widzenia będą najlepsze (dobrze zrobić zdjęcia wszystkich pomieszczeń). Jeżeli jakiś element wyposażenia lub rzecz w naszym lokalu stanowi atut, warto ją oddzielnie sfotografować i umieścić w ogłoszeniu.
Przekonujące może okazać się zaznaczenie lokalizacji mieszkania na mapie, która będzie ukazywała okolice. W ten sposób, wynajmowanie mieszkania będzie łatwiejszą decyzją dla najemców, ponieważ od razu zobaczą w pobliżu czego znajduje się lokal i gdzie jest najbliższy sklep spożywczy, apteka, czy przystanek autobusowy.
Cena najmu nie może być wysoka, ale warto porównać nasz lokal na tle innych. W tym celu można skorzystać z pozostałych ogłoszeń, aby ustalić odpowiednią cenę najmu naszego lokalu. Tam też zaobserwujemy, co warto umieścić w ogłoszeniu. Jak wynająć mieszkanie, aby na nim zarobić? Uwzględnijmy w tej wycenie koszty remontu (średnio co 5 lat), a także wysokość podatku, jaki przyjdzie nam zapłacić od wynajmowania lokalu.
Jakich najemców najlepiej unikać?
Gdy spotkamy się już z potencjalnymi najemcami, którzy są zainteresowani naszym mieszkaniem do wynajęcia, to nie wstydźmy się zapytać o zaświadczenie o ich dochodach. Jeżeli wiemy, że najemcy mają stałą pracę to oznacza, że w przyszłości możemy uniknąć kłopotów związanych z niepłaceniem należności. Nie należy wszystkich traktować jako nieuczciwych, ale w rzeczywistości mamy maksymalnie godzinę na to, aby komuś zaufać. Jeżeli pojawią się w nas jakiekolwiek wątpliwości, to lepiej odłożyć decyzję na później.
Prawo często stoi po stronie najemców, dlatego trzeba się zastanowić nad tym, czy chcemy nasze mieszkanie wynajmować rodzinom, które mają dzieci. O ile para jest w związku małżeńskim, to w pewnym stopniu zwiększa nasze poczucie bezpieczeństwa, jednak jeżeli jest to matka samotnie wychowująca dzieci, która nie ma pieniędzy na spłatę zobowiązań, może zostać w mieszkaniu na dłużej do czasu znalezienia jej lokalu zastępczego przez państwo. Największą grupą najemców w dużych miastach sa studenci.
Na spotkania z najemcami dobrze przygotować sobie zestawienie rachunków z mieszkania (ile kosztował czynsz, prąd i opłaty związane z ogrzewaniem).
Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie i przygotować formalności?
W najmie krótkoterminowym często korzystamy z portali typu Booking, czy Airbnb. Formalności związane z wynajmowaniem mieszkania możemy załatwić za pośrednictwem tych platform. Potrzebne będzie również przygotowanie regulaminu użytkowania lokalu dla naszych lokatorów, w którym zamieścimy ważne informacje.
W przypadku oddania naszego lokalu najemcom na dłuższy okres, niezbędna będzie umowa najmu mieszkania. W niej powinny się znaleźć wszelkie informacje związane z podnajmem, wysokością kaucji, odstępnego, sposobu wypowiedzenia umowy przez strony, płatności za czynsz i rachunki, ponoszeniem odpowiedzialności za naprawy, czy możliwością zamieszkiwania ze zwierzętami oraz osób palących. Wynajem mieszkania musi być dokładnie przemyślany, a umowa najmu stanowi dowód i główne źródło odniesienia w przypadku konieczności wejścia na drogę sądową.
Właściciele posługują się często protokołem przekazania mieszkania, w którym znajduje się lista przedmiotów w mieszkaniu pod wynajem (co zostaje oddane do użytku np. meble, sprzęt elektroniczny), a także stan liczników w momencie przekazania lokalu najemcom.
Podatki z tytułu wynajmowania mieszkania
Aby wynajmować mieszkanie nie musimy prowadzić działalności gospodarczej. Wtedy za mieszkanie do wynajęcia płacimy ryczałt w wysokości 8,5% (jeżeli dochody roczne nie przekraczają 100 000 PLN) lub 12,5% (gdy dochody roczne przekraczają 100 000 PLN). Podatek ten płacimy do 20 dnia każdego miesiąca w trakcie najmu, a zgłaszamy go do Urzędu Skarbowego. Możemy również wybrać podatek w postaci skali podatkowej na zasadach ogólnych – wtedy płacimy 17%, jeżeli dochody z najmu nie przekraczają 85 528 PLN rocznie, a jeżeli je przekroczą, to wynosi on 32%.
Gdy posiadamy np. kilka mieszkań pod wynajem lub trudnimy się najmem dobowym, lepszym rozwiązaniem może okazać się założenie działalności gospodarczej. Wtedy możemy np. odliczyć sobie koszty reklamy mieszkania na portalach, usług sprzątających, zakupu środków czystości, czy nawet odsetki od kredytu hipotecznego. Przedsiębiorcy poza skalą podatkową, mogą skorzystać z podatku liniowego, który wynosi 19%. W przypadku skali podatkowej musimy złożyć deklarację do 30 kwietnia następnego roku.
Ubezpieczenie wynajmującego mieszkanie
Skoro wiemy już jak wynająć mieszkanie, warto wiedzieć jak dobrze je zabezpieczyć na wypadek szkód. O ile za uszkodzenie urządzeń i np. zalanie mieszkania sąsiada odpowiadają najemcy, o tyle jeżeli dojdzie do pęknięcia rury w instalacji i zalania go – wtedy odpowiedzialność ponosi właściciel.
Najlepszym ubezpieczeniem w przypadku wynajmowania mieszkania będzie te zawierające OC Wynajmującego. Jeżeli chcesz poznać koszt ubezpieczenia mieszkania, kalkulator dostępny na naszej stronie pomoże Ci sprawdzić ceny u różnych Ubezpieczycieli. Wystarczy, że na etapie kalkulacji w formularzu zaznaczysz, że lokal jest przeznaczony na wynajem. W razie trudności, nasza infolinia służy pomocą.
