Prawa wynajmującego mieszkanie - co może zrobić wynajmujący?

Masz swój własny lokal mieszkalny i chciałbyś wiedzieć jakie są prawa wynajmującego mieszkanie? W tym artykule omawiamy, jak w konkretnych sytuacjach może zachować się wynajmujący, jakie ma obowiązki względem najemcy oraz co może zrobić w konkretnych sytuacjach.

Prawa wynajmującego mieszkanie - podstawowe obowiązki

Warunki oraz zakres wynajmowania mieszkania określa się w umowie najmu. Prawa wynajmującego mieszkanie, jak i jego obowiązki są dodatkowo opisane w dokumentach wyższej wagi, do których należy ustawa z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gmin i o zmienia Kodeksu Cywilnego, a także sam Kodeks Cywilny.

Wynajmujący zobowiązuje się, że wydane mieszkanie na wynajem opisane w umowie jest adekwatnego do stanu rzeczywistego. Czyli jeżeli wynajmujemy mieszkanie, to nie możemy zatajać pewnych informacji np. o stanie rzeczy w mieszkaniu – czy nie są uszkodzone. O takim stanie rzeczy powinniśmy poinformować najemcę i nic przed nim nie ukrywać. Mieszkanie, które stanowi obiekt najmu nie może również zagrażać zdrowiu i życiu najemcy. W mieszkaniu nie może opadać tynk ze ścian, nie może być ono zagrzybione lub zapleśnione, a także powinna być sprawna cała instalacja i urządzenia do jej obsługi (np. dotyczące korzystania z bieżącej wody, urządzenia grzewcze, piecyki gazowe, gniazdka elektryczne, kanalizacja, anteny itp.).

Prawo wypowiedzenia umowy przez wynajmującego mieszkanie

To, kiedy wynajmujący może wypowiedzieć umowę ubezpieczenia określa się w umowie najmu. Do wypowiedzienia umowy przez wynajmującego może dojść, gdy np. najemca użytkuje lokal niezgodnie z zakresem i zasadami zawartymi w umowie, utrudnia on życie innym mieszkańcom wspólnoty, nie dba o porządek domowy i ochronę mieszkania przed uszkodzeniami, umyślnie dokonuje strat materialnych w mieszkaniu, nie dba o właściwy stan techniczny i higieniczono-stanitarny najmowanego lokalu lub nie płaci regularnie rachunków za media, czy czynsz.

Umowę wynajmujący może wypowiedzieć, gdy najemca nie przestrzega konkretnych zapisów z treści umowy (np. jeżeli był zakaz podnajmu, a najemca podnajął mieszkanie lub wykonał remont bez uprzedniej zgody pisemnej otrzymanej przez właściciela). Gdy wynajmujący sprzedaje mieszkanie, umowa najmu przechodzi na nowego własciciela (nabywce). Tutaj jest kwestią indywidualną, czy wynajmujący chce wypowiedzieć umowę najmu na mieszkanie przed sprzedażą w uzgodnieniu z najemcą, czy ma to rozstrzygnąć nowy właściciel.

Prawa i obowiązki wynajmującego

To nie wszystkie prawa wynajmującego mieszkanie. Właściciel może żądać przy podpisywaniu umowy wpłaty kaucji przez najemcę, która stanowi formę zabezpieczenia na pokrycie należności za najem. Gdy dochodzi do najmu lokalu, wynajmujący może też żądać od swoich najemców dowodu zatrudnienia i uzyskiwania dochodów, czy weryfikacji tożsamości (czy będą oni wypłacalni podczas najmu). Każdy wynajmujący ma obowiązek opłaty podatku do Urzędu Skarbowego.

Kolejnym prawem wynajmujacego jest możliwośc zastawu na rzeczach ruchomych najemcy, które znajdują się w lokalu. Jeżeli najemca nie będzie spłacał należności, to może jego ruchomości właściciel zatrzymać w lokalu. Musi on pozwać najemce, aby otrzymać prawomocny wyrok. Wtedy zanosi on wniosek o postępowanie egzekucyjne do komornika, a ten zabiera ruchomości na licytację, z których dochód zostanie przeznaczony na spłatę zaległości mieszkaniowych.

Każdy wynajmujący ma prawo podnieść czynsz za mieszkanie. Jeżeli najmeca wykonuje pracę remontowe w mieszkaniu, to wynajmujący powinien wyrazić na nie pisemną zgodę (tutaj szczegółowe kwestie regulowane są w umowie najmu). Wynajmujący może odmówić wynajęcia mieszkania osobom, które posiadają zwierzęta i zastrzec to w umowie. Takie sytuacje powodują, że mieszkanie szybciej się zużywa, a tym samym wzrastają koszty eksploatacyjne (przyszli lokatorzy mogą być uczuleni na sierść zwierzęcą). Wynajmujący w umowie określa, czy zezwala na podnajem lokalu osobom trzecim.

Gdy najemca zgłosi do wynajmującego, że np. nie działa winda lub drzwi, ma on obowiązek zapewnić właściwe funkcjonowanie budynku – czyli w tym przypadku zgłosić usterkę do naprawy, jeżeli nie zrobili tego inny właściciele w budynku.

Prawa wynajmującego mieszkanie bez umowy - co warto wiedzieć?

Zdarzają się sytuacje, kiedy pomiędzy wynajmującym, a najemcą doszło do zawarcia umowy najmu mieszkania ustnie. Wtedy do udowodnienia takiego faktu wystarczą np. regularne wpłaty na konto bankowe wynajmującego z odpowiednim opisem przelewu. W tej sytuacji, kiedy warunki najmu nie są określone w żadnej umowie, zastosowanie mają przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów i Kodeksu Cywilnego.

Gdy będziemy chcieli np. wypowiedzieć taką umowę, konieczne będzie podpisanie obustronnie wypowiedzenia umowy najmu lokalu. Taki dokument będzie potrzebny jako dowód w dalszych postępowaniach. Punktem spornym przy najmowaniu lokalu mieszkalnego bez umowy może być okres wypowiedzenia i opłata należności. Te kwestie najlepiej ustalać na samym początku z nowymi najemcami.

Ubezpieczenie wynajmującego - co powinno zawierać?

Jeżeli jesteś wynajmującym mieszkanie, warto rozważyć wykup ubezpieczenia mieszkania ze specjalnie przygotowanym zakresem. Z pomocą przychodzi nasza porównywarka ubezpieczenia mieszkania, w której w kilka minut możesz sam dobrać zakres ubezpieczenia.

Przy ubezpieczaniu mieszkania na wynajem warto rozważyć rozszerzenie zakresu ochrony o ryzyko kradzieży z włamaniem, czy zalania mieszkania niespowodowanego winą lokatora (tu pomocne będzie OC w życiu prywatnym wynajmującego). Ponadto, warto rozważyć ryzyko dewastacji w sytuacji, kiedy najemca może próbować umyślnie zniszczyć nasze mieszkanie. Dobrą alternatywą jest również wykup ubezpieczenia Assistance, w którym w razie awarii któryś z urządzeń, na koszt ubezpieczyciela zostaje wezwany specjalista, który naprawi usterkę (dotyczy sprzętu Ubezpieczającego).