Mieszkanie spółdzielcze własnościowe - co to oznacza?

Zastanawiasz się, jak wyglądają kwestie własności w mieszkaniu spółdzielczym? Czym się różni ono od mieszkania spółdzielczego lokatorskiego? Jak wygląda wykup takiego mieszkania oraz kwestie związane z Księgami Wieczystymi? Wyjaśniamy sposób przekształcenia prawa własności, a także wykupu takiego mieszkania.

Mieszkanie spółdzielcze własnościowe - czym właściwie jest?

W Polsce istnieją prawie 2 miliony tego typu mieszkań. Przez lata ich ilość ulega zmniejszeniu. Wpływ na to ma przekształcanie mieszkania spółdzielczego na mieszkanie własnościowe, a także mniejsza liczba nowopowstałych lokali należących do spółdzielni. W dużym stopniu nie różnią się one od lokalu posiadanego na własność. Różnica polega na tym, że nie zawsze mają one Księgi Wieczyste, a prawo własności do nieruchomości zawsze należy do spółdzielni – my mamy prawo do użytkowania takiego lokalu, jego remontowania, sprzedaży, darowizny, egzekucji, czy przekazania w spadku.

Mieszkania własnościowe spółdzielcze bywają często droższe w utrzymaniu ze względu na rozbudowane struktury zarządcze w spółdzielni. Środki zgormadzone z czynszu są przeznaczane na wynagrodzenia dla prezesów, księgowych spółdzielni, czy innych osób w nich zatrudnionych. Na korzyść takiego rozwiązania wpływa możliwość szybkiego przeprowadzania remontu części wspólnych budynku z funduszu remontowego przez własnych fachowców, a niekiedy nawet możliwości skorzystania z pomocy „złotej rączki” w swoim lokalu.

Kolejną ważną kwestią jest to, że mieszkanie spółdzielcze własnościowe obliguje nas aby wstąpić do członków spółdzielni, co wiąże się niekiedy z poniesieniem jednorazowej opłaty w wysokości kilkuset złotych. Ponadto, wszelkie plany remontowe, czy zmiany przeznaczenia lokalu musimy zgłaszać do spółdzielni, aby uzyskać od nich zgodę. Nie możemy mylić również tego typu lokalu z mieszkaniem spółdzielczym lokatorskim. W tym przypadku, posiadamy tylko prawo do najmu takiego lokalu i nie możemy go odkupić (mamy znacznie bardziej ograniczone prawa).

Mieszkanie spółdzielcze własnościowe bez Księgi Wieczystej. Czy można i trzeba ją założyć?

Bardzo często mieszkania spółdzielcze własnościowe nie mają założonej Księgi Wieczystej, a jeżeli np. jest, to dotyczy ona tylko części wspólnych budynku. Spółdzielnie mieszkaniowe mogą nie mieć prawa do gruntu pod budynkiem, co utrudnia założenie jej. W mieszkaniu spółdzielczym własnościowym z Księgą Wieczystą, która dotyczy konkretnego lokalu, jako właściciel widnieje spółdzielnia mieszkaniowa. Lokator jest tylko w rubryce, które daje mu prawo do korzystania z lokalu.

Posiadając mieszkanie spółdzielcze własnościowe bez księgi wieczystej możemy je sprzedać, ale wiele problemów pojawia się w sytuacji, kiedy nowy nabywca będzie chciał zakupić mieszkanie ze środków z kredytu hipotecznego, gdzie bank musi dokonać wpisu w użytkowaniu wieczystym. Wtedy musimy ją założyć.

Aby to zrobić, musimy w podległym Sądzie Rejonowym złożyć tzw. wniosek KW-ZAL. Przed założeniem jej, musimy uzyskać Księgę Wieczystą własności gruntu (grunt ten może należeć do nas lub być w użytkowaniu wieczystym spółdzielni). Wtedy gromadzimy następujące dokumenty:

Mieszkanie spółdzielcze własnościowe z Księgą Wieczystą umożliwia ustanowienie hipoteki na nieruchomości przez banki i umożliwia udzielenie kredytu hipotecznego nabywcy.

Wykup mieszkania spółdzielczego - jak go zrobić?

Do zmiany mieszkania spółdzielczego na własnościowe, musimy się odpowiednio przygotować. Będziemy potrzebowali udowodnienia, że dysponujemy prawem użytkowania lokalu. Tutaj potrzebny będzie dokument potwierdzający prawo własności zbywcy, a może być nim np. orzeczenie o nabyciu spadku, akt notarialny nabycia lub darowizny, a także akt notarialny przydziału spadku. 

Niezbędne będzie zaświadczenie ze spółdzielni, w którym znajdują się takie informacje, jak wysokość wkładu budowlanego wniesionego przez lokatora, informacje o Księdze Wieczystej, a jeżeli jej nie ma, to czy nie ma żadnych przeciwskazań do jej założenia. Musimy pamiętać, że taki dokument ważny jest przez 30 dni, a Księgę Wieczystą musimy założyć w momencie nabycia nieruchomości (robi to nabywca) lub musi zostać założona w trakcie sprzedaży przez właściciela. 

Gdy posiadamy Księgi Wieczyste, uzyskamy wypis z rejestru gruntów, potwierdzimy uregulowanie wszystkich opłat w spółdzielni za mieszkanie spółdzielcze, uzyskamy plany techniczne lokalu, kondygnacji i piwnic, przygotujemy wniosek lokatora i zdobędziemy stosowną uchwałę zarządu spółdzielni dotyczącą zmiany własności, wtedy możemy zostać właścicielami takiego mieszkania.

Ubezpieczenie mieszkania spółdzielczego własnościowego - kto za nie odpowiada?

Spółdzielnie ubezpieczają zazwyczaj tylko części wspólne nieruchomości, a osoby posiadające prawo do użytkowania lokalu we własnym imieniu odpowiadają za możliwość powstania w nim szkód. Ubezpieczenie mieszkania może kosztować kilkadziesiąt złotych rocznie i zabezpieczyć nasze mienie ruchome, czy przenieść odpowiedzialność finansową na Ubezpieczyciela za szkody zalaniowe, czy te powstałe z naszej winy. Zachęcamy do wypróbowania naszego kalkulatora ubezpieczeń lub kontaktu z infolinią Wygodnie.pl, która udzieli niezbędnych wskazówek, jak dobrać odpowiedni zakres ochrony w polisie.