Planujesz sprzedać mieszkanie lub dom, który został kupiony za pieniądze z kredytu hipotecznego? Omawiamy, jak wyglądają formalności i proces sprzedaży nieruchomości, ile może on kosztować i co leży w obowiązku kupującego i sprzedającego.
Czy można sprzedać mieszkanie z kredytem?
Umowa z bankiem dotycząca kredytu hipotecznego to kilkudziesięciu stronnicowy druk, który nie jednego przyprawia o zawroty głowy. Pomimo takich zobowiązań w stosunku do banku, sprzedaż mieszkania z kredytem jest możliwa. Musimy tylko zwrócić uwagę na kilka kwestii, które nie wygenerują dodatkowych kosztów związanych ze zbyciem.
Jeżeli korzystaliśmy z różnego rodzaju zapomóg czy dofinansowań, musimy sprawdzić, czy nie mamy w umowie wyznaczonego okresu, w którym mieszkanie musi być naszą własnością. Niedotrzymanie takich warunków umowy może wiązać się z tym, że będziemy musieli zwrócić dofinansowanie w zamian za sprzedaż mieszkania z hipoteką.
Najlepszym rozwiązaniem jest odroczenie naszego terminu sprzedaży na kilka lat (jeżeli mówimy o dopiero co zakupionej nieruchomości). W sytuacji, gdy chcemy sprzedać nieruchomość, a nie minęło 5 lat od jej zakupu, będziemy musieli zapłacić podatek dochodowy, który wynosi 19%. To może znacząco wpłynąć na zysk. Gdy mówimy o sprzedaży mieszkania z kredytem, czy domu, nie możemy zapominać o wszelkiego rodzaju prowizjach bankowych. Jedną z nich jest prowizja od wcześniejszej spłaty kredytu hipotecznego. Najczęściej ona obowiązuje w ciągu pierwszych 3 lat od zawarcia umowy. A to nie wszystkie prowizje, które mogą wystąpić w naszej umowie kredytowej.
Sprzedaż mieszkania, gdy Klient ubiega się o kredyt hipoteczny lub kupuje z własnych środków
Zielonym światłem dla sprzedaży mieszkania z kredytem udzielonym Klientowi jest promesa wydana przez bank. Stanowi ona gwarancję udzielenia kredytu na zakup mieszkania przez Klienta, a tym samym będzie konieczna do sporządzenia umowy przedwstępnej sprzedaży mieszkania. Promesa ważna jest tylko przez 30 dni, dlatego należy się śpieszyć. W takiej umowie przedwstępnej określa się termin podjęcia transakcji, ustaloną wartość nieruchomości, a sprzedający pobiera zadatek na poczet rezerwacji nieruchomości.
Gdy Klient chcę kupić mieszkanie za gotówkę, konieczne będzie sporządzenie umowy sprzedaży mieszkania w postaci aktu notarialnego u notariusza. Tutaj nie będzie wymagana promesa – Klient po prostu chcę kupić mieszkanie, a tym samym spłacić hipotekę. Sprzedaż mieszkania z kredytem polega najpierw na spłaceniu zadłużenia w banku, a następnie na przekazaniu nadwyżki sprzedającemu.
Do sporządzenia umowy mieszkania będzie nam potrzebny numer Księgi Wieczystej, akt własności mieszkania oraz ewentualnie zaświadczenie o wymeldowaniu wszystkich osób z lokalu. Skoro wiemy już, jak sprzedać mieszkanie z kredytem, warto jeszcze pamiętać o taksie notarialnej.
Sprzedaż domu z kredytem lub mieszkania i taksa notarialna
Za sporządzenie umowy sprzedaży mieszkania w postaci aktu notarialnego, notariusz pobiera opłatę tzw. taksę. Jest ona regulowana ustawowo i w zależności od wartości nieruchomości, określa się następujące progi:
- Wartość nieruchomości od 60 000 PLN do 1 000 000 PLN - 1 010 PLN + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 PLN
- Wartość nieruchomości od 1 000 000 PLN do 2 000 000 PLN - 4 770 PLN + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 PLN
- Wartość nieruchomości powyżej 2 000 000 PLN - 6 770 PLN + 0,25% nadwyżki powyżej 2 000 000 PLN, ale nie więcej niż 10 000 PLN
Jak ją policzyć? Załóżmy, że nieruchomość jest warta 550 000 PLN. To oznacza, że od kwoty 60 000 PLN płacimy 1 010 PLN taksy, a nadwyżka ze 490 000 PLN wynosi 1 960 PLN. Czyli łącznie zapłacimy 2 970 PLN taksy dla notariusza. Gdy do sprzedaży mieszkania z hipoteką będziemy chcieli u notariusza sporządzić umowę przedwstępną sprzedaży mieszkania, pobierze on połowę tej kwoty.
Sprzedaż mieszkania z kredytem ma już akt notarialny - co dalej?
Jeżeli Kupujący ubiega się o kredyt, to będzie musiał on udać się z aktem notarialnym do banku, aby ten spłacił zobowiązania z hipoteki sprzedającego, a nadwyżkę przelał właścicielowi. Wtedy będziemy potrzebowali z banku tzw. list mazalny, który będzie potwierdzeniem spłacenia hipoteki sprzedającego mieszkanie. W przypadku sprzedaży mieszkania za gotówkę, będziemy potrzebowali od razu zaświadczenia z banku o uregulowaniu hipoteki.
Kiedy uzyskamy odpowiednie dokumenty z banku, udajemy się do Wydziału Ksiąg Wieczystych i tam składamy wniosek o zapisanie nowego właściciela i banku, który udzielił kredyt hipoteczny lub składamy wpis o wykreślenie hipoteki z Ksiąg Wieczystych przy płatności gotówką za mieszkanie. Kupujący będzie musiał jeszcze zapłacić podatek o czynności cywilno-prawnych, który wynosi 2% wartości nieruchomości.
Ubezpieczenie mieszkania z kredytem hipotecznym
Jeżeli kupujemy mieszkanie na kredyt, to bank zaoferuje nam ubezpieczenie, które spełnia kryteria dotyczące zapewnienia podstawowej ochrony od losowych zdarzeń, czy tych wymienionych w umowie kredytu hipotecznego. Takie ubezpieczenie jest tylko zabezpieczeniem dla banku, nasze ruchomości nie są wtedy kompleksowo ubezpieczone (a także np. odpowiedzialność cywilna). Gdy Klient kupuje dom lub mieszkanie za gotówkę, można wykonać cesję polisy na nowego nabywcę i wnosić o zwrot składki za niewykorzystany okres ochrony.
Kalkulator dostępny na naszej stronie umożliwi Ci porównanie ofert ubezpieczenia mieszkania lub domu od kilku Ubezpieczycieli, a także dobrać odpowiedni zakres ochrony, który zabezpieczy Twoje ruchomości w mieszkaniu.
