Licytacje komornicze mieszkania - jak przebiegają?

Wady i zalety pozyskania mieszkania na aukcji komorniczej. Wyjaśniamy, jak przebiega aukcja, w jaki sposób zostaje przekazane nam mieszkanie i co musi się stać, aby licytacja komornicza została odwołana.

Mieszkanie z licytacji komorniczej - gdzie go szukać?

Wykupienie mieszkania w atrakcyjnej cenie jest zachęcajaca ofertą dla wielu osób. Tym bardziej, gdy na aukcji jest mało zainteresowanych, a cena wywoławcza podczas licytacji komorniczej mieszkania nie jest podbijana. Gdzie znaleźć takie mieszkanie? Informacje na temat takich aukcji zawierają obwieszczenia komornicze, które pojawiają się na 2 tygodnie przed licytacją w prasie, ale również widnieją w urzędzie gminy, czy podległym sądzie powszechnym. Aktualnie są w Internecie również dostępne specjalne portale, w których są zawarte informacje o aukcjach komorniczych.

Mieszkanie od komornika - jak się przygotować?

Przystąpienie do licytacji nie obejdzie się bez wpłaty rękojmy, która wynosi 10% oszacowanej ceny mieszkania. Po przegranej lub wygranej aukcji jest ona zwracana lub przechodzi na poczet zakupu. Przed aukcją, komornik wyznacza dni i godziny, w których można obejrzeć mieszkanie z licytacji komorniczej. Warto się tam udać osobiście, ponieważ wtedy dowiemy się, w jakim stanie jest nieruchomość oraz czy zamieszkują ją jacyś lokatorzy. 

Dobrym rozwiązaniem może być poproszenie o pomoc kancelarii, która zweryfikuje od nas jak wygląda aspekt prawny licytowanej nieruchomości. Mieszkania komornicze mają to do siebie, że są zadłużone. Powinniśmy poprosić komornika o udostępnienie nam protokołu oszacowania nieruchomości, raportu biegłego sądowego, numeru księgi wieczystej, czy wypisu z rejestru gruntów. Takie dokumenty warto poddać analizie przez prawnika, abyśmy mieli jasny obraz na temat mieszkania.

Licytacje komornicze nieruchomości zaczynają się zazwyczaj od ceny wywoławczej, która wynosi 75% wartości wycenionej nieruchomości. Gdyby jednak nie było chętnych do zakupu takiego lokalu, może odbyć się druga licytacja, podczas której zostaje ustalona minimalna cena wywoławcza wynosząca 2/3 wartości wycenionej nieruchomości. Poniżej tej ceny mieszkanie komornicze nie zostanie sprzedane.

Lokatorzy w mieszkaniu - co z nimi zrobić?

Zdarzają się sytuacje, w których po wygranej licytacji komorniczej nieruchomości w mieszkaniu znajdują się lokatorzy. Maja oni prawo do najmu nieruchomości lub użytkowania dożywotniego lokalu – dlatego warto przed licytacją zasięgnąć porady prawnika, jak przygotować się do późniejszych procesów sądowych. 

Jeżeli lokatorzy nie chcą lokalu opuścić dobrowolnie, wtedy możemy wnieść o ich eksmisję. Takie procesy sądowe mogą ciągnąć się nawet latami. Są też osoby, które zamieszkują na prawie dożywocia mieszkania z licytacji komorniczej. W tej sytuacji właściciel do ich śmierci musi zapewnić prawo do użytkowania lokalu i dostęp do mediów, bieżącej wody, a nawet jedzenia.

Licytacja komornicza mieszkania a przekazanie własności

Gdy uczestniczymy w licytacji, naszą wygraną pieczętuje tzw. przybicie. Od tego momentu mamy na złożenie ewentualnych zażaleń 7 dni, ponieważ po tym czasie przybicie się uprawomocnia. Kolejno, 14 dni to czas, w którym musimy uregulować należności dotyczące licytacji komorniczej mieszkania – wtedy zazwyczaj wpłacamy resztę kwoty za lokal, pomniejszoną o wartość rękojmy. 

Po opłaceniu należności następuje tzw. przysądzenie własności. Odbywa się ono w ciągu 7 dni. Kiedy nastąpi przysądzenie własności zostaje sporządzony plan podziału mieszkania od komornika, którego dokonuje sam komornik. Wpis do Księgi Wieczystej nie ma określonych terminów, dlatego niekiedy może on trwać nawet i pół roku – o terminach decyduje właściwy organ dokonujący wpisu.

Sprawy mogą się skomplikować, gdy np. dojdzie do śmierci dłużnika – wtedy postępowanie zostaje zawieszone. Szuka się wtedy spadkobiercy, a takich mieszkań komorniczych raczej nikt nie chcę przejąć jako spadku, ponieważ są zadłużone. Gdy nikt nie odziedziczy mieszkania, wtedy otrzymuje go Skarb Państwa, a takie procesy mogą trać nawet kilka lat.

Odwołanie licytacji komorniczej mieszkania - warunki

Są sytuacje, w których licytacja komornicza może zostać odwołana. Wystarczy np., że dłużnik spłaci swoje wszystkie zobowiązania. Ma na to 2 tygodnie po otrzymaniu wezwania od komornika. Wierzyciel może np. zgodzić się na odroczenie płatności lub jej spłatę w ratach, a wtedy mieszkanie komornicze nie trafia na licytację.

Sąd może wyrazić zgodę na sprzedaż nieruchomości przed dłużnika na wolnym rynku. Wartość mieszkania na licytacji jest zaniżona, dlatego dłużnik może poprzez jego sprzedaż uzyskać lepsza cenę i tym samym spłacić wierzyciela. Dłużnik może też przed licytacją komornicza nieruchomości zaskarżyć otrzymaną wycenę przez komornika z tytułu niskiej wartości. Ale w tych sytuacja dochodzi zazwyczaj tylko do odroczenia licytacji.